Không thể phủ nhận tính đúng đắn và cấp thiết của việc định giá đất đai ở Việt Nam, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong việc quản lý tài nguyên đất đai, phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi trường. Xác định giá đất chính xác được thực hiện thông qua các quy trình phức tạp, tham gia của nhiều bên liên quan, của nhiều đối tượng thành phần liên đới khác nhau đồng thời đòi hỏi tính minh bạch, chính xác để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong việc sử dụng nguồn lực đất đai.
Một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quá trình định giá đất đai ở Việt Nam, có thể liệt kê bao gồm:
Trước hết là phụ thuộc vào quan điểm điều hành của Nhà nước và pháp luật: Hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai tại Việt Nam đóng vai trò cơ bản trong việc định giá đất. Chính sách quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, tiêu chuẩn định giá đất, thuế đất và các quy định liên quan khác đều ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Một chính sách đưa ra có thể làm thay đổi niềm tin, quan điểm và kỳ vọng về giá của một địa ốc, một lô đất, một dự án…
Phụ thuộc vào mục tiêu quản lý đất đai của chính phủ. Việc định giá đất đai phải hướng đến mục tiêu quản lý đất đai bền vững, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và bảo vệ môi trường. Điều này yêu cầu tính toán giá trị đất dựa trên các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường và văn hóa cũng như các tiêu chí quản lý đất đai khác. Hàng năm Quy hoạch đất đai được phân chia theo địa phương và mục đích sử dụng tại các huyện, các tỉnh, các khu vực. Nếu quy hoạch khu vực đô thị, dân cư, trường học hay bệnh viện chắc chắn sẽ làm giá cả khu vực đó tăng lên, ngược lại nếu quy hoạch đất không thay đổi thì giá đất tại khu vực đó không có động lực tăng.
Một yếu tố quan trọng nhất đó chính là “bàn tay vô hình” hay cung cầu trong thị trường nhà đất: Nguyên tắc cơ bản là khi cung về địa ốc, nhà đất ít thì giá đất chắc chắn tăng lên và ngược lại, nếu cầu về bất động sản ít trong khi nguồn cung quá nhiều sẽ dẫn tới dư thừa cung làm giá của bất động sản giảm xuống. Tình hình thị trường đất đai tại các khu vực địa phương ảnh hưởng trực tiếp và là tác động lớn nhất đến quá trình định giá đất đai ở Việt Nam. Sự cạnh tranh, cung cầu, và các yếu tố tăng trưởng kinh tế địa phương đều phản ánh vào giá trị đất đai tại mỗi khu vực cụ thể. Do đó việc định giá đất theo thị trường là mục tiêu và là cơ sở không chỉ riêng gì Việt Nam mà là với mọi quốc gia trên thế giới.
Phân loại đất đai: Việc phân loại đất đai thành từng loại (đất nông nghiệp, đất ở, đất công nghiệp, đất rừng, đất du lịch, v.v…) là yếu tố cơ sở căn bản quan trọng trong xác định giá đất. Mỗi loại đất sẽ có những tiêu chuẩn, phương pháp định giá khác nhau. Trong đó đất ở là loại đất đắt nhất, sau đó mới đến các loại đất khác như đất kinh doanh, đất trồng cây lâu năm, hàng năm khác .v.v.
Việc thực hiện đánh giá thực địa của đất đai là một bước quan trọng trong quá trình định giá. Thông qua việc điều tra, khảo sát và đánh giá trên thực địa, các yếu tố như vị trí, tiện ích xung quanh, hạ tầng, đặc điểm địa hình, v.v… được xem xét để xác định giá trị thực của bất động sản.
Sự tham gia của các bên liên quan: Việc định giá đất đai yêu cầu sự tham gia của nhiều bên liên quan như chính quyền địa phương, các cơ quan quản lý đất đai, các chuyên gia địa chính, các tổ chức phi chính phủ, các chủ sở hữu đất và các cộng đồng dân cư.
Phát triển bền vững: Định giá đất đai cần đảm bảo hướng đến phát triển bền vững, không chỉ tập trung vào lợi ích ngắn hạn mà còn đảm bảo sự cân nhắc về tương lai và sự cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường.
Sự minh bạch và công bằng là yếu tố quan trọng để các thẩm định viên đánh giá lô đất, bất động sản một cách công tâm và vô tư, đảm bảo tính hợp lý và tránh việc định giá đất đai sai lệch hoặc không công bằng gây thiệt hại cho người sở hữu, người mua bán hoặc chính phủ. Rất nhiều vụ việc liên quan tới các quan chức cấp huyện, cấp tỉnh liên quan tới nội dung này như ở Đà Nẵng, Bình Thuận…
Trên đây là một số yếu tố ảnh hưởng tới quá trình định giá. Chúng tôi hân hạnh được lắng nghe và sẵn sàng gửi các ý kiến này tới Bộ Tài nguyên và Môi trường để xây dựng dự thảo Luật Đất Đai sẽ được ban hành sắp tới.
